Возможные неприятности при приобретении помещения.

Новоселье — событие, которое случается в жизни не часто. Именно из-за уникальности этого значимого события вопрос покупки квартиры становится в особенности животрепещущим. Как максимально обезопасить сделку при покупке помещения? Новую или иногда другую квартиру некоторые выбирают по критерию удобной планировки, красивого вида из окна, чистоты парадного и многих иных факторов. Уже стало нормальным, что риэлторы проводят сделки и покупатели надеются на них и мало кто пытается сам вдуматься в документы и увидеть признаки «проблемности» жилой площади. Наиболее распространенными неуввязками являются: 1. Незаконная перепланировка — план недвижимости не соответствует в техническом паспорте на квартиру или поэтажному плану. По закону любые перепланировки обязаны быть узаконены. Стоимость узаконивания перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости жилой площади. При легализации изменения планировки принципиально разрешение соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с незаконной перепланировкой не может быть законно продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. Часто разрушенные перегородки нужно ставить на место. 2. Электронные нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре направьте внимание и на эффективная мощность электронных приборов: бойлер в санузле, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т.д. Замена пробок вряд ли будет приносить радость. 3. Справка из паспортного стола — смотрим кто остался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно испытать выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести. 4. Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла владельца, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд. 5. Работоспособность продавца как правило выявляется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и имеет право давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день проведения сделки получает еще одну справку. 6. Само собой, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе надобно взять выписку с лицевого счета. 7. Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фото в паспорте должна быть продавлена на фото. Если человек женат, сверяем с паспортом супруги отметку о браке (дата, почерк на штампе), проверяем свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или зарубежный паспорт. Самый обычной метод проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей. 8. Присутствие запретов на отчуждение имущества. Помещение может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо закладом. 9. Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны финансы на операцию. Суд может признать, что дом была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается прежнему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, обозначенную в уговоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения. 10. Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе помещения. Проблемной есть ситуация когда квартиру реализует один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отрешиться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести. 11. Согласие всех собственников на продажу дома и так же их проверка на работоспособность, как и продавца. 12. Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты. 13. Какие разрешения соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на переделку и т.д., т.е. Договоренности, которые нужно будет соблюдать новому обладателю. 14. Квартира по наследию. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, есть сложные ситуации, требующие судебного разбора. Основная проблема это родственники, часто осужденные или живущие за границей. 15. Квартира обязана быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена. 16. Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться. 17. Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах. 18. Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах. 19. Хорошо, если предшествующая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т.е. Большая часть споров «отпадают» по исковой давности. 20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета. Как Вы видите существует достаточно много нюансов при купле - продаже новостройки Минводы, потому образцовой можно считать дом в обжитой новостройке, которую продает 1-ый владелец. Проверка всех сделок из «истории» недвижимости трудная, а иногда и неосуществимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» недвижимости. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи. В любом случае все собранные продавцом документы следует проверить методом запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по доверенности продавца. Обращение к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно уменьшает риски.